很多来自中国的买家在巴黎看中一套标价100万欧元的公寓后，以为准备100万就够了。实际上，法国的购房交易成本是欧洲最高的之一：真实预算应按房价的108%左右计算。本文把2026年每一笔费用拆开讲清楚。

第一步：房价本身——2026年巴黎行情

2026年7月，巴黎平均房价约为每平方米9 800—10 030欧元，好地段（六区、七区、玛黑区）可达16 000欧元/㎡以上，东部与北部部分街区则在6 500—8 000欧元/㎡。经过两年约3%的回调后，2026年市场已企稳，公证行成交中位数同比小幅回升约0.6%。对买家而言，这是一个议价空间仍在、但底部已过的窗口期。

第二步：公证税费——最大的一笔交易成本

法国俗称的“公证费”（frais de notaire）其实80%是税，只有一小部分是公证人报酬：

二手房：房价的8%—8.5%。2026年1月起大部分省份（含巴黎）上调了不动产转让税（DMTO），税率约5.81%，这是费用的主体；
新房（VEFA期房）：仅2%—3%，因为新房主要缴增值税而非转让税；
公证人报酬按官方递减费率表计算（2026年2月新法令延续至2028年），100万欧元的房产约7 000—8 000欧元。

100万欧元的二手公寓，仅此一项就要预留约8万—8.5万欧元。

第三步：贷款与外汇相关成本

贷款担保费：银行要求抵押登记或担保机构担保，约为贷款额的1.5%；
跨境汇款：个人年度购汇额度为5万美元（详见国家外汇管理局规定），大额购房款需通过合规路径安排，切勿化整为零分拆汇款——这是法国银行反洗钱审查的红线；
换汇点差与国际汇款手续费，通常合计0.5%—1%。

第四步：持有与退出的隐性成本

IFI不动产富人税：在法不动产净值超过130万欧元即需申报，非居民同样适用；
地产税（taxe foncière）：巴黎近年连续上调，百万欧元公寓每年约2 000—3 500欧元；
出售时：非欧盟居民出售价超过15万欧元时，必须委托认证税务代表（représentant fiscal），费用约为售价的0.4%—1%，且不享受欧盟居民的部分增值税豁免。

买入之前就要想好退出：这些费用直接影响真实回报率。

常见问题 FAQ

问：100万欧元预算，实际能买多少钱的房？ 答：倒推约92万—93万欧元的房价（二手房），其余留给公证税费、担保费与汇款成本。

问：用SCI（民事不动产公司）持有能省交易费吗？ 答：不能省公证税费，但SCI在家庭传承、多人共同持有和某些税务安排上有明显优势，适合长期持有的家庭买家。

问：公证费可以砍价吗？ 答：税的部分不可能。公证人报酬部分，10万欧元以上的档次法律允许最高20%的折扣，可以礼貌询问。

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