Vous avez acheté un appartement à Paris il y a quelques années et vous envisagez de le revendre depuis Shanghai ou Hong Kong ? La question qui détermine votre gain net n’est ni le prix de vente ni les honoraires d’agence : c’est la fiscalité de la plus-value. Et pour les non-résidents établis hors de l’Union européenne — dont les résidents fiscaux chinois — la note s’est alourdie au 1er janvier 2026 : 37,6 % de taxation globale avant abattements, contre 36,2 % l’an dernier. Voici comment ce chiffre se décompose, comment le réduire légalement, et les deux pièges de procédure qui retardent la plupart des ventes.

37,6 % : d’où vient ce taux ?

La plus-value immobilière d’un particulier non-résident supporte deux prélèvements distincts, calculés sur la plus-value nette (prix de vente diminué du prix d’acquisition majoré des frais et travaux justifiés) :

19 % d’impôt sur le revenu, au titre du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI — taux identique à celui des résidents ;
18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026 : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG de 9,2 % à 10,6 %, portant le total CSG + CRDS + prélèvement de solidarité de 17,2 % à 18,6 %.

Précision importante : les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de la Suisse échappent à la CSG-CRDS et ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (jurisprudence De Ruyter). Un résident fiscal chinois, affilié en Chine, ne bénéficie pas de cette exception : il supporte le taux plein de 18,6 %.

À cela peut s’ajouter la surtaxe sur les plus-values élevées : de 2 % à 6 % supplémentaires lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Sur un appartement parisien détenu dix ans, elle est fréquente.

Les abattements pour durée de détention : votre principal levier

Le calendrier de détention reste l’outil d’optimisation le plus puissant, mais il court sur deux horloges différentes :

Impôt sur le revenu (19 %) : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année → exonération totale d’IR après 22 ans ;
Prélèvements sociaux (18,6 %) : abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an au-delà → exonération totale après 30 ans.

Conséquence pratique : un bien revendu entre 5 et 10 ans de détention — cas typique de l’investisseur qui arbitre son patrimoine — supporte encore l’essentiel de la taxation. Si votre calendrier le permet, franchir un seuil anniversaire avant de signer le compromis peut représenter plusieurs milliers d’euros.

L’exonération de 150 000 € : le bonus méconnu des anciens titulaires du Passeport Talent

L’article 150 U du CGI prévoit une exonération spécifique aux non-résidents, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette par cédant, sous deux conditions : avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession, et vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ de France (sans délai si vous avez la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente).

Ce dispositif concerne directement les investisseurs chinois passés par la France : un ancien titulaire d’un Passeport Talent investisseur reparti en Chine après quelques années d’exploitation de son entreprise peut effacer jusqu’à 150 000 € de plus-value — 300 000 € pour un couple co-propriétaire. Son maintien a été discuté lors des débats du PLF 2026 ; il reste applicable en 2026, mais son avenir n’est pas garanti : si vous y êtes éligible, ne différez pas indéfiniment.

L’exonération de la résidence principale, elle, joue rarement pour un non-résident — sauf vente de l’ancienne résidence principale dans l’année suivant le départ de France, bien non loué entre-temps.

Représentant fiscal accrédité : le passage obligé au-dessus de 150 000 €

Pour toute cession supérieure à 150 000 € par un cédant établi hors UE (la Chine en fait partie), la désignation d’un représentant fiscal accrédité est obligatoire — sauf détention de plus de 30 ans. Ce représentant, agréé par l’administration (impots.gouv.fr), garantit le paiement de l’impôt et facture généralement 0,4 % à 1 % du prix de vente. Le notaire ne peut pas signer sans lui : engagez la démarche dès le mandat de vente, pas au compromis. C’est le symétrique, à la sortie, des frais d’acquisition que nous détaillons dans notre guide des frais de notaire et coût total d’acquisition.

Deuxième point de procédure : la déclaration 2048-IMM est déposée et l’impôt prélevé par le notaire directement sur le prix de vente. Vous recevez le net. Le rapatriement des fonds vers la Chine ou Hong Kong obéit ensuite aux règles de change habituelles — anticipez le circuit bancaire, surtout si le produit de la vente doit être réinvesti.

Côté convention fiscale franco-chinoise : la plus-value immobilière est imposable en France (État de situation de l’immeuble) ; la Chine accorde en principe un crédit d’impôt évitant la double imposition — faites valider le traitement par votre conseil en Chine avant la vente.

Et si le bien est détenu en SCI ?

Une SCI à l’IR est fiscalement translucide : chaque associé non-résident est imposé sur sa quote-part selon les règles ci-dessus (19 % + 18,6 %, mêmes abattements), et l’obligation de représentant fiscal s’apprécie au niveau de la société. La cession de parts de SCI suit un régime voisin. Une SCI à l’IS change tout : plus-value professionnelle, amortissements repris, taxation à l’IS — un arbitrage à faire dès l’acquisition, comme nous l’expliquions dans la page pilier consacrée à l’investissement immobilier parisien depuis la Chine. Et si vous hésitez entre revendre et conserver le bien en location, relisez notre guide de la gestion locative à distance : depuis 2026, la hausse de la CSG touche aussi les revenus fonciers.

FAQ

Quel est le taux total d’imposition de la plus-value pour un résident chinois en 2026 ? 19 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux = 37,6 %, avant abattements pour durée de détention, plus une surtaxe de 2 à 6 % si la plus-value dépasse 50 000 €. L’exonération partielle de CSG réservée aux affiliés EEE/Suisse ne s’applique pas aux résidents chinois.

Le représentant fiscal est-il toujours obligatoire ? Oui pour un cédant hors UE dès que le prix de cession dépasse 150 000 €, sauf si le bien est détenu depuis plus de 30 ans (exonération totale). Son coût (0,4-1 % du prix) doit être intégré dans votre calcul de net vendeur.

Puis-je bénéficier d’une exonération si j’ai vécu en France avec un Passeport Talent ? Oui, si vous avez été résident fiscal français au moins deux ans et que vous vendez dans les dix ans suivant votre départ : jusqu’à 150 000 € de plus-value exonérée par cédant. Au-delà, le surplus est taxé normalement.

CTA — Vous préparez la revente d’un bien en France depuis la Chine ? Faguoqi coordonne notaire, représentant fiscal accrédité et conseil fiscal sino-français pour sécuriser votre net vendeur. Contactez Benjamin R. et Meng D. pour une simulation chiffrée de votre plus-value.