La première question d’un investisseur chinois qui prépare un achat à Paris porte presque toujours sur le prix au mètre carré. La bonne question, celle qui décide de la trésorerie réelle à mobiliser, porte sur le coût total d’acquisition : au prix affiché s’ajoutent des frais qui, dans l’ancien, dépassent désormais 8 % du prix en 2026. Anticiper ce budget évite la mauvaise surprise au moment de signer chez le notaire — et permet de calibrer correctement le transfert de fonds depuis la Chine ou Hong Kong.

« Frais de notaire » : un terme trompeur

Ce que l’on appelle communément « frais de notaire » regroupe en réalité trois postes très inégaux. Les droits de mutation (les taxes reversées à l’État et aux collectivités) représentent à eux seuls environ 80 % de la facture. Viennent ensuite les émoluments du notaire, sa rémunération encadrée par l’État, puis les débours (frais avancés par le notaire pour les pièces administratives, géomètre, état hypothécaire). Autrement dit, l’essentiel de la somme ne va pas au notaire mais au Trésor public.

Un non-résident chinois ne paie ni taxe supplémentaire ni surtaxe « étranger » sur ces frais : le barème est identique à celui d’un acheteur français. La nationalité n’a pas d’incidence sur les frais d’acquisition eux-mêmes. Les différences apparaissent ailleurs — à la revente et sur la fiscalité de détention, que nous détaillons plus bas.

La hausse de 2026 : ce qui a changé

Depuis le 1er janvier 2026, une disposition de la loi de finances autorise les départements à relever leur part des droits de mutation de 4,5 % à 5 %. La quasi-totalité des départements — dont Paris — a adopté ce taux maximal. Combinée à la taxe communale de 1,20 % et aux frais d’assiette, la part « droits de mutation » atteint désormais environ 5,81 % du prix dans l’ancien (Service-Public.fr).

Concrètement, pour un appartement ancien, il faut tabler sur des frais totaux de l’ordre de 8 % à 8,5 % du prix. Dans le neuf (vente en l’état futur d’achèvement), la fiscalité est bien plus légère : les frais tombent à 2 % à 3 %, car les droits de mutation y sont réduits. Pour un investisseur qui hésite entre un haussmannien à rénover et un programme neuf, cet écart de 5 à 6 points pèse lourd dans le calcul de rentabilité.

Les émoluments du notaire : un barème dégressif

La rémunération propre du notaire suit un barème national par tranches, reconduit par arrêté du 25 février 2026 jusqu’au 29 février 2028. Le taux est dégressif : élevé sur les premiers euros, il tombe à 0,799 % au-delà de 60 000 €. Sur un bien parisien à plusieurs centaines de milliers d’euros, les émoluments ne représentent donc qu’une fraction modeste du total. Bon à savoir : depuis 2021, le notaire peut accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur la part d’émoluments calculée sur les tranches de prix supérieures ou égales à 100 000 € — un levier de négociation utile sur les acquisitions haut de gamme.

Les postes que les acheteurs oublient

Au-delà des frais de notaire, trois lignes budgétaires doivent figurer dans le plan de financement d’un non-résident :

D’abord, les frais de garantie du prêt. Un acheteur qui finance une partie de l’acquisition par un crédit en France paie une hypothèque ou une caution, de l’ordre de 1,5 % du montant emprunté. Ensuite, les éventuels frais d’agence, qui peuvent être à la charge de l’acquéreur ou du vendeur selon le mandat. Enfin, si l’achat se fait via une SCI, des frais de constitution et de rédaction des statuts s’ajoutent en amont.

Il faut aussi anticiper la fiscalité de détention : un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros déclenche l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dû y compris par les non-résidents pour leurs seuls biens situés en France.

Le coût caché de la sortie : le représentant fiscal

C’est le point le plus souvent négligé par les acheteurs chinois, et il se paie à la revente. Un non-résident établi hors de l’Union européenne — ce qui est le cas d’un résident chinois ou hongkongais — qui cède un bien à un prix supérieur à 150 000 € doit obligatoirement désigner un représentant fiscal accrédité. Cet organisme, qui garantit à l’administration le bon paiement de l’impôt de plus-value, facture généralement un pourcentage du prix de vente (impots.gouv.fr).

Surtout, l’exonération de plus-value de 150 000 € réservée aux anciens résidents ne s’applique qu’aux ressortissants de l’UE/EEE, et non aux vendeurs établis hors UE. Intégrer ce coût de sortie dès l’achat, c’est mesurer la rentabilité nette réelle de l’opération — pas seulement la plus-value brute affichée. Le détail du calcul figure dans notre guide de la plus-value immobilière du non-résident.

Exemple chiffré : un 2-pièces à 600 000 € dans le 16e

Pour un appartement ancien acheté 600 000 €, comptez environ 48 000 € de frais d’acquisition (≈ 8 %), dont près de 35 000 € de seuls droits de mutation. Si l’achat est financé à 50 % par un crédit français, ajoutez environ 4 500 € de garantie. Le budget réel à mobiliser approche donc 652 000 €, hors travaux et hors frais éventuels de SCI. C’est ce chiffre — et non les 600 000 € de l’annonce — qui doit guider le montant du transfert de fonds et la validation ODI/SAFE côté chinois.

Conclusion

À Paris en 2026, le coût d’acquisition réel d’un bien ancien se situe autour de 108 % du prix affiché, avant même de penser aux travaux et à la fiscalité de détention. Pour un investisseur non-résident, deux décisions structurent la rentabilité : arbitrer entre ancien et neuf au regard de l’écart de frais, et anticiper dès l’achat le coût de sortie (représentant fiscal, plus-value sans exonération).

FAQ

Un acheteur chinois paie-t-il des frais de notaire plus élevés qu’un Français ? Non. Le barème des frais d’acquisition est identique quelle que soit la nationalité ou la résidence de l’acheteur. Les différences pour un non-résident apparaissent à la revente (représentant fiscal accrédité) et sur la fiscalité de détention (IFI, plus-value sans exonération UE), pas sur les frais d’achat.

Combien faut-il provisionner pour les frais en 2026 ? Dans l’ancien, tablez sur 8 % à 8,5 % du prix depuis la hausse des droits de mutation de janvier 2026. Dans le neuf (VEFA), 2 % à 3 % seulement. Ajoutez environ 1,5 % du montant emprunté si vous financez par un crédit français.

Le représentant fiscal est-il obligatoire à l’achat ? Non, il intervient à la revente. Un non-résident hors UE doit le désigner pour toute cession supérieure à 150 000 €. Mieux vaut toutefois intégrer son coût dès l’achat pour calculer la rentabilité nette de l’opération.

Vous préparez un achat à Paris depuis la Chine ou Hong Kong ? Contactez notre équipe pour un plan de financement complet, frais et fiscalité de sortie inclus.