几年前在巴黎买下的公寓，现在想从上海或香港把它卖掉——决定您到手金额的，不是成交价，也不是中介佣金，而是资本利得税。2026年1月1日起，这笔账变得更重了。

一、37.6%：这个数字怎么来的

非居民出售法国房产，需就净增值（售价减去取得成本、可举证的费用与工程支出）缴纳两项税：

19%所得税，依据《税法典》第244条之A（详见法国税务总局BOFIP口径）；
18.6%社会摊款：2026年社保融资法将CSG由9.2%提高至10.6%，CSG+CRDS+团结摊款合计由17.2%升至18.6%。

两者相加为37.6%。若应税增值超过5万欧元，还有2%至6%的高额增值附加税——巴黎持有十年的公寓很容易触发。

需要提醒的一点：法国业内对“房产增值是否适用新的10.6% CSG”存在不同解读，部分机构认为普通情形仍维持17.2%，而欧盟／欧洲经济区以外的非居民适用18.6%。中国税务居民属于后者。签署预约合同前，请让公证人以书面形式确认适用税率。

另需注意：在欧洲经济区或瑞士参加社保的人只缴7.5%团结摊款（De Ruyter判例），在中国参保的卖家不适用这一优惠。

二、持有年限减免：最有效的杠杆

减免按两条不同的时间轴计算：

所得税（19%）：第6年至第21年每年减免6%，第22年减免4% → 满22年全免；
社会摊款（18.6%）：第6至21年每年1.65%，第22年1.60%，之后每年9% → 满30年全免。

所以持有5至10年就出手的投资者，几乎要承担全额税负。如果时间允许，在签预约合同前跨过一个“周年门槛”，往往就是几千欧元的差额。我们在巴黎购房总成本一文中算过进场成本，退出成本同样需要提前建模。

三、15万欧元专属免税：被忽略的红利

《税法典》第150条之U为非居民设有一项专属免税：每位出让人最高15万欧元净增值免税，条件是曾在法国税务居住满两年，且在离开法国后第十年的12月31日前完成出售。夫妻共有则可达30万欧元。

这条规定直接惠及曾持有法国人才护照（投资者类）后回到中国的家庭。它在2026年财政法辩论中被讨论过，目前仍然有效，但前景不确定——符合条件就不要无限期拖延。

四、税务代表与资金回流

售价超过15万欧元且卖家在欧盟境外（中国即属此列）时，必须委任经认可的税务代表（持有超过30年者除外）。费用通常为售价的0.4%—1%，公证人在其到位前无法签署最终契约。请在签署委托销售协议时就启动，而不是等到预约合同（相关手续见法国税务总局非居民专页）。

税款由公证人从售价中直接代扣并申报（2048-IMM表），您收到的是税后净额。资金回流中国或香港，仍需遵循国家外汇管理局的跨境资金管理规定，建议在签约阶段就与银行确认路径与凭证清单，避免款项滞留法国账户数月。

依据中法税收协定，不动产增值由不动产所在国（法国）征税，中国原则上给予抵免。具体处理请在出售前请中国税务顾问确认。

五、如果房产装在SCI里

SCI适用所得税制时具有税收透明性：每位非居民股东按持股比例适用上述19%+18.6%及同样的减免，税务代表义务在公司层面判断。SCI选择企业所得税制则完全不同：属于经营性增值，折旧需回转，按企业所得税征收——这个选择必须在购房之初就做出。共有产权与管理规约的相关注意事项，见巴黎房产共有产权指南。

常见问题

问：2026年中国税务居民出售法国房产的总税率是多少？ 答：19%所得税+18.6%社会摊款=37.6%（未计持有年限减免），增值超5万欧元另加2%—6%附加税。欧洲经济区参保人的CSG优惠不适用于中国居民。

问：税务代表可以省掉吗？ 答：售价超过15万欧元且卖家在欧盟境外时为强制要求，除非持有满30年已全额免税。其0.4%—1%的费用应计入净收益测算。

问：亏损出售可以退税吗？ 答：不可以。法国房产资本损失原则上既不可退还，也不可与其他增值抵扣。

下一步

Benjamin R.与Meng D.已协助多个中国家庭完成巴黎房产的退出与资金安排。联系我们，获取您具体持有年限与结构下的净收益测算。