巴黎超过 90% 的住宅都是 共有产权公寓（法语 copropriété），由 1965 年 7 月 10 日第 65-557 号法律框架（Légifrance）。中国买家在签署预约购房合同（compromis de vente）之前，如果不读懂 »共有产权管理条例 »（règlement de copropriété）和最近三次业主大会（assemblée générale）会议纪要，往往会在过户后才发现：电梯要换、外立面要修、屋顶要重做——而这些大额工程的分摊金已经投票通过、无法回避。
本文是 P2 巴黎置业的中国投资者完整指南 的第三章，承接 第一章过户流程，专门讲清楚共有产权这一关。
共有产权管理条例（règlement de copropriété）必看的 5 个条款
签合同前，公证人会把 règlement de copropriété 全文发给您。中国买家最容易踩坑的五个地方：
- 千分制份额（millièmes）：决定您每月共有费 charges 的比例，也决定您在业主大会的投票权重。一套 70 m² 的公寓在巴黎 16 区可能对应 280-320/1000，意味着大额工程分摊也按这个比例。
- 公共区域（parties communes）的边界：阳台、地下室、阁楼、车位常常是 « 私人享有 + 公共所有 »（jouissance privative），不能随便拆改。
- 使用限制（destination）：是否允许短租（Airbnb）？是否允许办公（profession libérale）？是否允许整改外立面？这些条款在巴黎 1-9 区的老楼里通常非常严格。
- 维修基金（fonds de travaux）的强制比例：自 2017 年 1 月 1 日起，所有 10 套以上的共有产权楼必须每年提取至少 5% 的预算金作为维修基金。要看清您接手时基金余额、未来 10 年大修计划。
- 业主委员会（conseil syndical）的运作：人数、任期、投票方式。中国买家如果不打算亲自参加每年一次的业主大会，必须通过书面授权（mandat）委托业委会代表或律师。
业主大会（AG）3 类决议与表决门槛
| 决议类型 | 法律依据 | 表决门槛 | 中国买家典型场景 |
|---|---|---|---|
| 简单多数 | 第 24 条 | 在场或代理千分制 > 50% | 通过年度预算、批准账目 |
| 绝对多数 | 第 25 条 | 全体千分制 > 50% | 任命物业公司、外立面翻新、加装电梯 |
| 双重多数 | 第 26 条 | 业主人数 > 2/3 且千分制 > 2/3 | 改变楼宇用途、出售公共部分 |
中国买家如果不能亲自出席（绝大多数情况），强烈建议给业委会主席或专业律师签署授权书（mandat），并明确说明哪些类型决议给予赞成、反对或弃权指令。否则您的票数会被 « 默认弃权 »，让其他业主通过对您不利的决议（典型如：禁止短租）。
共有费（charges de copropriété）每月预算
在巴黎，2026 年共有费的市场参考价（来源：FNAIM 全国不动产联合会，fnaim.fr）：
- 老楼无电梯：22-32 €/m²/年
- 中型楼带电梯：35-50 €/m²/年
- 高端楼带门房 + 暖气集中供应：55-90 €/m²/年
中国买家以投资出租为目的购房时，必须把共有费纳入毛租金回报率（rentabilité brute）的扣减项。一套月租 2 800 € 的两居，年共有费 4 200 € 直接吃掉 1.5 个月房租。
大额工程分摊金（appel de fonds travaux）：最大的 »隐藏炸弹 »
如果业主大会在您过户之前通过了某项大修（外立面、屋顶、电梯更新），法律责任归卖方；但如果通过的时点在您过户之后，责任归您——即使工程是上一任业主已经计划好的。
实操避坑做法：
- 让公证人调取最近三次业主大会会议纪要（procès-verbaux）——这是法律强制的；
- 让律师审核未来 10 年的多年期工程计划（plan pluriannuel de travaux），自 2023 年法国法律强制 200 套以上的楼宇必须制定；
- 在 compromis 中加入 »卖方承担过户日前已表决工程 »的明确条款。
业主委员会（conseil syndical）的角色
业主委员会由业主自愿当选组成，任期 3 年。它的作用是监督物业公司（syndic professionnel）执行业主大会决议、审计账目、协助筹备每年的 AG。
对中国买家而言，业委会是了解楼栋真实健康状况的最可靠信息源。法国 Faguoqi 团队的标准做法：在签 compromis 之前，安排电话或视频会议跟业委会主席沟通 30 分钟，确认是否有诉讼、是否有未公开的工程、邻里关系是否紧张。
中国买家最常问的 3 个问题
1. 我人在中国，怎么参加每年一次的业主大会？ 两种方式：（a）签一份委托书（mandat），授权业委会成员或律师代表您；（b）通过远程视频参会，需提前书面要求物业公司开通。2020 年起法国法律允许电子会议（visio-conférence），但仍需符合规定的电子签名。
2. 共有费可以谈判降低吗？ 单户业主无法直接谈判共有费，因为它由业主大会按千分制集体投票通过。但您可以：（a）在业主大会上提议更换物业公司（要求 25 条绝对多数），（b）要求物业公司公开比价（mise en concurrence du syndic），（c）推选业委会成员监督开支。
3. 共有产权管理条例的条款（如禁止短租）能更改吗？ 可以，但门槛极高——必须按第 26 条双重多数（业主人数 > 2/3 且千分制 > 2/3）通过。在巴黎中心区的传统楼栋，这种修改几乎不可能完成。所以中国买家如果以 Airbnb 短租为投资目标，必须在签 compromis 之前确认 règlement de copropriété 不禁止短租，否则投资模型直接失效。
作者：Meng D.，Faguoqi 共同创办人，常驻巴黎-上海，长期协助中国家庭在巴黎完成置业。